是刚需还是泡沫

   对中国房地产和高房价的担忧，还来自对泡沫经济的恐慌。很多人喜欢将20世纪90年代日 本房地产泡沫破裂，与中国最近几年的情况作简单类比。比如日 本经济80年代迅速成长，日 本制造在世界大行其道，日 元相应升值。东京等城市地价和房价飙升，日 本政府采取了宽松的金融货币政策，然后在90年代，地产泡沫破裂，经济从此进入长期的下降通道。而中国经济最近10年高速增长，中国制造正逢其时，人民币也持续升值多年，金融危机之后，政府也采取了宽松的财政和货币政策，北京、上海等城市的地价和房价也出现了飙升的局面。中国的房地产也有泡沫，而且很严重，所以，一旦房价泡沫破裂，势必引发中国经济的长期衰退。

    什么叫泡沫？资产的泡沫，简单说，就是资产价格中不能由实体经济解释的部分。日 本的房地产有泡沫，是包括日 本学者在内的全世界经济学家公认的。日 本有高新技术，很高的教育水平，日 本人勤奋，是工作狂，日 本人也偏好高储蓄、高投资，这些都促进了日 本经济的增长和崛起。日 本企业和个人在赚了钱之后，除了买股票和地产，几乎没什么可以再投资的，与房地产价格一同飙升的还有股市的价格。那个时候，日 本人在富裕起来后，第一次知道除了实业，金融业可以赚钱，而且能更快地赚钱。

    中国的房地产也有泡沫，特别是宽松的金融政策下。但是，中国不会出现日 本式的房地产崩溃。因为中国的城市化刚刚完成50%，一般认为到70%的时候，才算是基本完成，这还需要几十年的时间。城市化意味着，人群将从农村到城市，从小城市向中等城市，从中等城市到大城市，从所谓三线城市到二线城市，再到一线城市的大迁移。人进城，就需要房子住。所以，中国的房地产从长期看，还有坚实的购买支撑，即使讲故事，也会有人信。加之，前文提及的，中国人的文化中有喜欢置业的基因，中国富人无不拥有多套住房，这也是日 本人和日 本文化中没有的。因此，按照传统的房地产价值与GDP之比，或者房价收入比，简单套用中国，那是太天真了。

中国的银行对贷款人的审核是相当严苛的，在最宽松的时候，首付最低降到20%，根本没有零首付。只付最低首付的购房者，仅仅占全部购房者的一个很小的比例，有四成人是付全款的。更重要的是，中国几乎没有以住房抵押贷款为依据的金融衍生品，按理说这是个缺憾，应该适度发展，搞些资产证券化。这倒不是说没有这方面想法，主要是没有这个专业能力。中国十分缺乏金融人才，国内的金融教育要落后美国至少20年。

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By:yishu918411 阅读全文 | 回复(0) | 引用通告 | 编辑