小房是热心肠的人，愿意跟正要或正想买房的朋友说说买房中的门道，聊聊应该注意的事项。
花非花、雾非雾，面对辞藻华丽的楼书广告，买房必先过识别真假广告这一关，小房首先提醒您：擦亮眼睛看广告。
楼盘广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真假决定着获取信息的真实性及准确性。一些楼盘广告渲染虚假的价值、虚假的位置和交通条件及虚假的画面和承诺。想瞒天过海，在供不应求的年代，这种想法或许行得通，但在买方市场中，特别在到处都在喊打假的今天是难以奏效的。
虚假房地产广告陷阱
房地产虚假广告是指为某种目的，以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布的或含有国家禁止内容的广告，欺骗购房者。1996年12月国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定：广告应载明预售或销售许可证书号，应当清楚表示实际的销售价及其有效期，应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中涉及的交通、商业、文化、教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。房地产广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，不得含有升值或投资回报的承诺，不得含有装饰内容。
实际生活中，工商行政管理部门并不能完全杜绝违反上述规定的虚假广告，各种形式的价格欺诈、环境欺诈比比皆是。例如：房地产广告上的价格通常并非其真实价格，实际售价通常还要高1000到1500元。当然，购房者一般都会亲临现场考察，但是，异地的购房者往往因为距离遥远，仅凭广告下订单，难免跌入陷阱。
防陷绝招：要想避免虚假广告的陷阱，购房者应注意下列几点：1.自己或委托亲友现场考察，核实其内容。2.仔细观察与《商品房预售许可证》共同使用的设计图，与广告的内容相对比是否相符。若广告中称小区有200平方米的自选商场，购房者就从设计图上找，若有，才可能是真实的。3.认真研究《商品房预售合同》的内容。在签订《房地产认购书》和支付定金前，可以要求提供空白预售合同书，以核实广告内容是否包含在内。房地产开发商或其代理商往往利用购房者想当然地以为广告的内容都会写入合同的心理，欺骗消费者。
广告内容应写进合同
由于虚假广告误导，出现货不对板，购房者得到的商品房与广告宣传不一致。为了解决这一问题，新的《商品房销售管理办法》从两方面进行了规定，一是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；二是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。另外，为了解决消费者反映所购商品房与样板房不一致的情况，《办法》还规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
小房太太心得：一定要谨慎选购预售商品房
2001年6 月1日由建设部颁发的《商品房销售管理办法》开始执行，不过新《办法》中关于商品房预售规定并不十分具体，只是规定按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行，那么购房者在购买预售商品房时究竟应该注意一些什么问题呢？
预售商品房合同的效用。商品房预售合同无效是指商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设预售商品房的。认定预售合同有效情况：
1.商品房的预售方没有取得土地使用证但投入一定的开发建设资金、进行了施工建设、预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
2.商品房的预售方持有土地使用证、也投入一定的开发建设资金、进行了施工建设、预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。
预售商品房的条件。销售预售商品房必须按照《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》规定办理《商品房销售许可证》方准预售商品房。也即开发商预售商品房必须“五证”（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售许可证》）俱全。
预售商品房可善意取得。预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。虽然这样前一个购房者造成直接经济损失可以找开发商赔付，但你在购房过程中付出的精神上的损失却不太好界定，何况在这一点上法院一般不支持太高的精神损失费。对于目前一些楼盘采取“低开高走"的销售手段，购房者一定要密切注意发展商是否将自己的房子进行二次销售。
小房老爸：经济适用房在市场上可是个抢手的香饽饽，那是政府专为咱普通百姓特别建造的。您要是想买经济适用房，先注意以下几点：
由于经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅，政府为杜绝投资型的买家，给购买经济适用房设定了一些“槛”，一是家庭年收入在6万元以下；二是申请购房者须是无房户或现住房面积未达到北京市规定的住房补贴面积标准的未达标户。
需核定家庭的收入的
购买经济适用房须核定家庭收入的申请购房人应如实填写核定表，交申请人及其配偶所在单位分别核准盖章，没有单位的由户口所在地街道办事处核准盖章。同时表格是申请购买经济适用住房（以下简称购房）家庭购买资格的证明材料，购房家庭应依据实际情况分类领取，填写一式三份，经审核通过后使用（一年内有效）。
不需核定家庭收入的
1.夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭，如实填写审批表并由申请人及其配偶所在单位分别核准盖章。
2.市政府批准的重点工程建设中的被拆迁居民家庭和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭，由申请人如实填写审核表，并持拆迁人出具的证明到房屋所在地的街道办事处核准盖章。
另外对于公务员住房补贴面积标准为：科级以下，60平方米；正、副科级，70平方米；副处级，80平方米；正处级，90平方米；副局级，105平方米；正局级，120平方米。机关工勤人员住房补贴面积标准为：技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人，60平方米；技术工人中的高级工、技师和 25年（含）以上工龄的普通工人，70平方米；技术工人中的高级技师，80平方米。其他人员可参照此标准。家庭最高购房总价标准由申请人所在单位或街道办事处核准。具体审核时，新2娱乐城:http://www.fc1886.com 以夫妇双方职级高者为准。
申请人夫妇双方所在单位或街道办事处应在3个工作日内在核定表、审批表或审核表上核准盖章，并注明购房家庭最高购房总价标准。
最高购房总价标准计算方法为：购房当年本市经济适用住房基准价格乘以（职工购房补贴建筑面积标准－现承租或按房改价购买的公有住房建筑面积）。2001年底前购买经济适用住房的基准价格为每平方米建筑面积4000元。
表格经审批盖章后即可办理购房登记手续
购房申请人持夫妇双方所在单位或街道办事处核准盖章后的核定表、审批表或审核表，到市城市建设综合开发办公室（以下简称市开发办）在北京市房地产交易中心（崇文区东花市北里1号楼）设立窗口，办理经济适用住房购买登记和备案手续。
然后申请人持本市城镇居民常住户口证件、身份证和审核通过的核定表、审批表或审核表，到经济适用住房开发建设单位购房。经济适用住房开发建设单位应在预、销售合同签订之日起5个工作日内，将已购房家庭的核定表、审核表或审批表以及房屋的户型、面积等资料报市开发办备案。
面积超标须补交综合地价款购房家庭购买超过规定面积的经济适用住房，购房家庭须在办理立契过户手续前，到房地产管理部门暂按经济适用住房价格的10％补交综合地价款，同时所购买的住房按经济适用住房产权管理，其中超过规定面积购买的部分在产权证中注记。等到再上市流通时，该部分可以不用再补交土地出让金。
值得注意的是以上购买程序只适用于北京市城镇居民首次购买经济适用住房；对于将已购经济适用住房上市出售后的居民，再购买经济适用住房时，则按照有关规定办理。
小房之妹特别提醒：签订认购书要仔细，千万马虎不得。
目前，在北京楼市中无论是购买内销房还是外销房都有签订认购书的惯例，同时卖方还要求买方交付一定的费用，其实对此市国土资源和房屋管理局并没有统一的规定。而且在交付认购书签订费用时不同的项目也有不同的做法，一般分为“订金"、“抵押金"、“保证金"等预订款，由于这些费用本身的性质不同，所产生的效用也不一样。
签订认购书时要考察项目条件
《商品房销售管理办法》中明文规定凡不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此考察该项目是否达到现售条件是规避购房风险的“第一道防线”，办法规定商品房现售应当符合以下条件：1现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3持有建设工程规划许可证和施工许可证；4已通过竣工验收；5拆迁安置已经落实；6供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7物业管理方案已经落实。
而对于期房，购房者应先查验该项目的“五证”，即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。同时要注意查验的证书最好都是原件，否则最好打电话去当地房屋管理局询问该项目是否合法。
怎样规避认购书风险
由于《房屋认购书》中约定的条款一般都比较粗，因此购房者最好不要急于签订《房屋认购书》，因为签订《房屋认购书》以后就意味着您和开发商之间买卖关系的开始，特别是有关定金和预付款的条款以及交付定金和预付款时一定要慎重，最好在签订认购书以前多看几个房产项目并到房地产现场实地考察比较，同时还要注重收集房屋销售方所作承诺的证据，拿定主意后再签订《房屋认购书》，签订时从以下几点加以防范：
1.不要急于签订《房屋认购书》，最好多看几个房地产项目并到房地产现场实地考察比较后，拿定主意在签订《房屋认购书》；2.签订《房屋认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以通过和开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》，而不必签订《房屋认购书》；3.如果开发商要求必须签订《房屋认购书》的，可以在《认购书》中书面约定：如果购房者与开发商因购房合同或者补充协议的具体条款双方存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在一定期限内将购房者所交认购金或定金全部予以返还；马牌娱乐城:http://www.mapaibet.com 4.或者对此不作约定从而直接适用《办法》第22条之规定。
几种认购书约定实例
目前在本市众多的楼盘项目中，有关认购书的约定及处理方式多种多样，归纳起来大约有以下几种：
1如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约的，卖方不予返还定金；如果是预付款，卖方应返还预付款，双方在认购书中有所约定的，从其约定；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约的，应视为卖方违约，应双倍返还定金或退还预付款及利息，双方另有约定的除外。
2如果双方在规定的期限内正式签订合同，则定金或预付款在买方履约后抵作房价款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，如正式合同条款对此有所约定，从其约定；如无约定，则由违约方承担违约责任。
3如果双方都不存在上述第一项的违约，仅对销售合同及补充协议的内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应该将定金或预付款全数退还给买方。
4如果因卖方未取得预售许可证等，属于手续不全的项目，或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，视为卖方全部过错，应双倍返还定金或退还预付款并赔偿损失。
5买方在正式签约前将价格、面积、房号等明确约定在认购书中，如卖方对此进行单方面的修改，导致签约不成，则是卖方违约，应双倍返还定金或退还预付款并赔偿损失。
6卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正的权利，或声明以正式合同为准的，应视为合同的主要条款尚未确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及预付款返还给买方。
小房买房记（二）
小房老爸:仔细看清楚——“定金”有别于“订金”
《商品房销售管理办法》规定：1.不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。2.符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
防止陷入“订金圈套”
正是由于《办法》中的“当事人之间另有约定的，从其约定”被一般购房者所忽略，而开发商在认购书中一般都会对预付款进行约定。许多人只注意新办法中“当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”的条款，因而最终陷入“订金圈套”。
因为在商品房买卖过程中，购房者对房屋的知情程度和开发商的知情程度不可能一样，因而对将来所要签订的主合同的知情度也不可能一样，这样双方当事人的地位并不平等，而《购房认购书》中关于房屋方面的条款规定非常粗，可关于所交价款的性质却约定得较为清楚。如果购房者与开发商因购房契约或补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的或者由于购房者其他原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者已交付的费用一般很难退还。因为条款的最后一句使开发商堂而皇之地扣下了购房者的订金。
审慎签订“定金条款”
根据我国《担保法》中有关“定金”的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立主合同的，应双倍返还定金，在合同履行后，定金应当收回或抵作商品价款。这样看来房屋认购书中的定金是为了担保《商品房销售合同》的签订而设立的，从法律效力的角度看，立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，它在主合同之前就成立了。购房者在已经签订了房屋认购书后发现开发商有违规行为的，应视为开发商违约，购房者可以理直气壮地维护自己的合法权益。而如果是自己无正当理由单方面放弃购买房屋，则构成了自己违约。
另外《担保法》规定，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订《房屋认购书》并约定支付一定数额的定金后，实际上并没有交付定金，如果这时买方不打算买房，卖方也不得依照《房屋认购书》向买方追讨。同样如果在认购书约定的交款期限后买方仍未交付定金，卖方将房屋另行售给他人，博九网:http://www.bet9vip.com 买方也不得按认购书双倍追讨定金。
小房：订金交完了，下一步就该签约了。眼看着离新房的距离越来越近，您的心情也一定非常激动、兴奋，反正我是这么过来的。高兴归高兴，警惕性还是要保持。拿到新房钥匙，可就在这一哆嗦了。
签订合同时注意规避自己的违约责任
在商品房预售活动中，开发商一般以《房屋认购书》的形式向购房者收取一定的定金或预付款。定金是为了担保《商品房预售合同》的签订而设立的，应该适用《担保法》中有关“定金”的规定。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立主合同的，应双倍返还定金。因此从法律效力的角度看，立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，它在主合同之前就成立了。购房者在已经签订了房屋认购书后发现开发商有违规行为的，应视为开发商违约，购房者可以理直气壮地维护自己的合法权益。而如果是自己无正当理由单方面放弃购买房屋，则构成了自己违约。
另外关于预付款，许多人都注意到新办法中“当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”的条款，而忽略了“当事人之间另有约定的，从其约定”，而实际上在认购书中开发商一般都会对预付款进行约定。
《商品房买卖合同》的效用问题
如今社会上有人认为双方签订的《商品房买卖合同》必须由买卖双方到市房屋行政主管部门登记备案后才开始生效，因此就认为在合同备案前所签订的《商品房买卖合同》是无效合同。其实这种想法并不正确，因为《商品房买卖合同》同时是一种民事合同，只要不具备《合同法》规定的几种无效情形之一，自双方签订之日起就应该就发生法律效力，购房者无正当理由同时合同中又没有约定清楚，如想不履行合同则应该承担违约责任。到市房屋行政主管部门登记备案只是起到一种公示作用，它可以防止开发商一房多售以及将来顺利领取房屋产权证等。
特别提醒：购房者最好不要急于签订《房屋认购书》，因为签订《认购书》以后就意味着您和开发商之间买卖关系的开始，特别是有关定金的条款以及交付定金时一定要慎重。另外《认购书》中约定的条款一般都比较粗，因此最好多看几个房产项目并到房地产现场经实地考察比较后，拿定主意后再签订《房屋认购书》；或者在《房屋认购书》中书面约定：如果购房者与开发商因购房契约或补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的或者由于购房者其他原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，发展商应在一定期限内全部返还购房者所交认购金或定金。对于开发商不符合销售条件的房屋，应视为开发商违约，欧华88:http://www.ohua88bet.com 可追溯他的违约责任，如要求他双倍返还定金等。
签订商品房买卖契约
购房者的权益要靠合同才能得到保障，购买房屋出现问题也只有通过合同的约定才能解决。虽说目前北京使用的《商品房买卖契约》较以前老的房屋买卖契约内容更加规范，对房屋销售者的约束也更强，但是它毕竟只是政府的合同范本，各项约定还是比较粗，因此签订买房合同时，一定要看清合同的条款，对合同中所有必须约定的内容都要进行约定，千万不能有大的遗漏。
《商品房买卖契约》文本只是范本
《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》，预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
这些规定，虽有利于保障购房者对与房屋买卖直接有关的政策法规和示范合同文本的知情权，但开发企业使用的合同文本（由北京市国土资源和房屋管理局监制）里格式规定的条款并不详细，许多条款需要买卖双方进一步的约定，而开发商正是利用这些空白自己又打印了许多条款，并告之购房者这是政府的“标准合同”，不能进行修改，这样唬得许多购房者对此产生误解，而不对合同进行仔细推敲。
实际上《商品房买卖合同》文本只是范本，只对合同起示范作用，并非强令执行，里面的条款还需要双方进一步的约定，如果考虑不周全而轻易签署会使自己陷入被动。例如，有的开发商不和购房者商量将“楼房外墙和楼顶的使用权归出卖人所有”的约定预先打印进合同，而一般购房人又很少注意这一条，而实际上外墙和楼顶的价钱都已经算入到购房者的总房价内了。
签订合同必须明确的内容
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：⑴当事人名称或者姓名和住所；⑵商品房基本状况；⑶商品房的销售方式；⑷商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；⑸交付使用条件及日期；⑹装饰、设备标准承诺；⑺供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；⑻公共配套建筑的产权归属；⑼面积差异的处理方式；⑽办理产权登记有关事宜；⑾解决争议的方法；⑿违约责任；⒀双方约定的其他事项。
合同应约定清楚土地使用权
经常有一些开发商在提交购房合同时，根本不提土地使用权问题，其原因也许是因为其所售房屋根本就没有获得土地使用权，这样的结果对购房者的损害巨大。因为据我国有关法律规定，没有土地使用权就意味着该房所占用的土地是非法用地，国家有权随时追究产权人非法用地的法律责任，可以责令产权人补办土地出让手续，补交土地出让金，而这时如果发展商已不存在，缴纳出让金的“债务”只能落在房屋产权人的身上。同乐城:http://www.tcl188.com 所以，购房者签订合同时，一定要约定土地使用权问题。如约定卖方已取得土地使用权，还应注明土地使用权的面积、使用起止日期，并注明国有土地使用证号等。
注意明确房屋产权及房屋状况
对现房应写明卖方享有产权、所有权及所有权证号，期房应写明商品房预售许可证证号。房屋状况包括房屋的坐落地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的部位等，一般应有附图，作为合同的组成部分。现房要通过实地考察，验证附图中楼盘的位置、朝向、居室结构等是否与实际相符。同时对于房屋的内部结构要特别注意，《商品房销售管理办法》规定虽经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到购房人所购商品房质量或使用功能的，开发商应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知购房人，购房人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。开发商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房。
着意约定办理产权登记的时间
购房者不能及时取得房地产权属证件是购房者最关心的问题之一，这是因为开发商不能及时将应当由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门办理备案。合同文本中“关于产权登记的约定”中“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证件的，双方同意按下列第项处理：”，其中 “规定的期限内”商品房买卖合同中没有约定，法律也没有明确的规定，所以购房者最好在商品房买卖合同补充协议中约定开发商代理购房者在商品房交付使用后办理完毕商品房产权过户登记手续，申领下房屋权属证件的具体期限及违约责任。
《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。而在现实生活中许多开发商在与购房者签订《商品房买卖合同》“关于产权登记的约定”条款时，往往规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日或者730日甚至更长期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。
约定物业管理和工程质量
在期房买卖中，购房者与发展商签订房屋预售合同时，发展商往往还未确定物业管理公司，相应的使用、管理、维修公约及管理费押金、维修基金及管理费等费用标准也未确定，所以，发展商应将物业管理事宜与交房分开，约定买方只要交清房款，卖方应无条件交房。至于物业管理事宜及费用，双方协商解决。
工程质量方面的标准不好把握，在此方面购房者要注意的是：一是约定销售方提供四方验收合格的材料，同时到当地房屋管理局打听该项目验收是否已经备案；二是装修标准的约定要具体明确，包括房屋不同部分的装修标准，如地面、天花板、门窗等的装修标准和材料标准，如材料的名称、型号、规格质量标准等，避免使用“进口”、“优质”、“高级”等模糊字眼；三是约定各种生活设施入住时应达到的条件，博彩网:http://www.65bet.com 即明确为房屋配套的上水、下水、燃气、供热等必备的市政配套设施的交用时间。
预售商品房价格以约定为准
预售商品房的价格，以合同双方根据房地产市场行情约定的价格为准。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
不可忽视对细节的约定
《商品房买卖契约》对一些购房人考虑不到的细节问题有所提及，这就提醒购房人应该仔细阅读，进而和房屋销售方进行详细约定，这样可以减少以后纠纷的发生。例如对于装修、设备标准承诺的违约合同责任，提示应将商品房的装饰、设备标准列入附件，达不到约定标准的，买房人有权要求卖房人赔偿双倍的装饰、设备差价或按约定方式处理；基础设施、公共配套建筑正常运行的问题，提示卖房人承诺的基础设施、公共配套建筑，应按期投入使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方应约定处理方式；还有一些“他项权利”，如买房人应就商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、楼宇的命名权、小区的命名权与卖房人在合同中达成约定，以保护自己的合法权益。
小房之妻提醒：小心开发商的“不可抗力”。买房时多个心眼，一个人当五个人使，对咱没害处。
在签订合同时，开发商常常会约定一些不可抗力因素条款，这往往不会引起购房者的注意。而等到他存在诸如延期交房等违约行为时，即会以不能贷款、天气恶劣、材料运输困难等各种理由作为不可抗力来拖延时间，而我国《民法通则》明文规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。全讯网:http://www.111195.com 而开发商的这些因素并非完全不能预见。
另外开发商所谓的“不可抗力”还有：施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；契约签订后，由于政府颁布新法规或修改原法规而影响楼宇按期交付；市政配套的批准与安装的延误。这些事件，不具备不可抗力的三个必备条件，购房者应多个心眼，尽量避免开发商任意扩大不可抗力的适用范围，不要因“不可抗力”，让开发商的不法行为合法化，而使自己的利益受损。
合同中应明确违约责任
买商品房时买受人应注意在以下方面规定违约责任：1.房屋合同约定面积与产权登记面积有差异；2.出卖人逾期交房；3.出卖人擅自变更房屋的规划设计或变更规划设计后对买受人不履行书面通知义务的；4.出卖人交付的房屋装饰、设备标准不符合约定；5.房屋和小区的基础设施及其配套建筑不符合约定；6.因出卖人的原因不能办理或不能按期办理产权证；7.出卖人不履行保修责任；8.其他法律规定和当事人的约定情况。
在规定违约责任时，应明确违约责任的承担方式。一般而言商品房买卖违约责任的承担方式有：1.违约损害赔偿：损失赔偿额应相当于因违约所造成的全部损害，包括直接损失和间接损失。2.实际履行：一方不履行合同时，另一方有权要求法院强制违约方按合同规定履行义务。3.违约金：买卖双方可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。4.定金：收受定金后不履行约定的债务，应双倍返还定金。
小房买房记（三）
小房之妹热心提醒：云博娱乐城:http://www.fhjfjg.com 买房是件挺麻烦的事，您甭着急，先搞清楚公积金贷款与商业贷款的区别。
住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》和中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》，虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又有所不同，具体区别在于：
1.贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：
1持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存12个月以上且目前还在继续缴存。
2具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。
3具有购买住房的合同或有关证明文件。
4提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式。
5符合住房资金管理中心规定的其他条件。
而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的交存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。
2.贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80％；住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的最高款额各地的标准不太一样，北京市规定市场价房最高贷款额度为购买住房评估价值的90％，银河娱乐场:http://www.vdfgv.com 同时规定最大贷款额为不超过39万元。
3.贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签定购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签定合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。
4.贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。目前北京市最新公积金贷款 1～5年期利率是3.6％，6～30年期利率是4.05％。公积金贷款的利率不是固定不变的，它随着住房公积金计息利率的调整而调整。利率调整后，借款人需按新的利率还款。现行的商业银行的年利率是：贷款期限在5年以内（含5年）的，年利率为4.77％；贷款期限在5年以上的，年利率为5.04％。
5.公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，交纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4‰的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。
从以上分析可以看出，虽然住房公积金管理机构对贷款的对象进行了限制，只限于住房公积金的交存人和离退休职工。贷款手续也比较麻烦一点，但是住房公积金管理机构发放的抵押贷款比一般金融机构发放的住房抵押贷款的利率要低一些，因此，它仍是一种十分优惠且受老百姓欢迎的贷款形式。
小房之妻：已经开始头晕眼花了吧！哎！买房就是在考验您的决心、耐心和精心。千万不能松气儿，买房合同的登记备案也不容忽视。
针对目前在实践中存在的“一房两售”问题，《商品房销售管理办法》第10条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”。
第39条规定：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”上述规定不仅明确了“一房两售”是被禁止的行为，而且规定如果违反将受到行政处罚，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。立即博娱乐城:http://www.bncgd.com 其惩治力度明显高于以往的其他规定，对遏制“一房两售”现象，起到良好的作用。
但很多人不了解购房合同登记备案的重要性，以为签定了购房合同就万事大吉了。特别是现行的法律法规都要求办理房产登记以开发商为主，购房者协助。在实践中，很多人都不注意督促和监督开发商到房地产管理机关办理登记备案手续。如果放任开发商单方去办理产权手续，一旦出现第三人获得房屋所有权证，前一位购房人的合法权益就难以得到保障。如果及时办理了购房合同的登记备案手续，开发商违反登记备案内容的处分将一律无效，这样可以有效地保护购房者的合法权益。《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》规定，在签约后90日内，应该将合同报房地产管理部门登记备案。这样可以有效防止后一位购房人办理房屋产权证。
小房老爸：小心防止设定抵押权的商品房。
《办法》第9条规定：“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。”按照《担保法》第33条的规定，设定了抵押权的不动产，抵押权人在债权得不到清偿时，对不动产折价、拍卖或变卖所得价款有优先受偿的权利；并且，根据《担保法》第四19条的规定，在抵押人未通知抵押权人的情况下将抵押物转让时，转让行为无效。也就是说，当房地产开发企业销售设有抵押权的商品房时，房地产开发企业买卖商品房的权利受到抵押权人优先受偿权的限制，这种情况下，业主即使与房产商签订了依法成立的房屋买卖合同并履行了合同中的全部义务，但不动产的转让是以“产权过户”为依据的，未过户前，业主不能说拥有房屋产权，但产权证是惟一能够证明业主对房屋拥有合法权利的凭证，而一旦抵押权人依法行使优先权时，房屋就会被拍卖、折价或变卖，业主就很有可能得不到产权证。
这样，在产权证到手之前，业主要耗费大量精力去房屋所在地的产权管理部门查询所买的物业是否被房地产开发企业抵押了，法律没有规定房地产开发企业不明示房屋抵押状况时的罚则，这对业主讲是十分不公平的事。因为房地产开发企业区别于其他企业的一个重要特征是它取得了国家认可的房地产开发权和经营权，企业和业主的经济关系是房地产法律调整的主要法律关系，但在这种经济关系中，业主在信息、法律知识、房地产专业知识和实际经验方面处于劣势状态。试想，如果业主无法得到合法签订的合同项下房屋的产权证，这个市场的稳定和可持续发展是要大打折扣的。K7娱乐城:http://www.mmnny.com 时下出现业主长期得不到产权证的情况并不鲜见。
小房：房产测绘纠纷特棘手，好多纠纷、官司都出在这儿。买房谁也不愿意出矛盾，但出了矛盾也别回避，您认真瞅瞅，该怎样解决。
随着房地产的不断升值，房屋价格从起初每平方米几百元到现在的每平方米几千元甚至上万元。房屋面积的公正、准确、透明成为购房者的越来越关心的问题，有关“挤干商品房面积水分”的呼声越来越高。
房产测绘市场有运行规则
国家先在2000年8月1日颁布执行了新的《房产测量规范》，统一了房屋面积测量的方法和标准，这样杜绝了参照执行的标准不一，以致出现结果不一致的情况。同时又规定各级质量技术监督部门不再介入房屋面积的测量和管理，而仅由房地产管理部门负责商品房面积的管理工作。2001年5月1日起，建设部和国家测绘局联合颁布实施了《房产测量管理办法》，规定放开房屋测量市场，房产测绘单位必须是独立的经济实体，并在取得省级以上测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》才能进行房地产测绘业务，而政府有关部门则只担当管理和监督的职能，只当“裁判员”。
产权人和管理部门可以自行委托测绘
根据《房产测量管理办法》的规定，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人，可以自行委托有资质的房产测绘单位进行房产测绘。具体包括：1.申请产权初始登记的房屋；2.自然状况发生变化的房屋；3.房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。例如，购房者在拿到房屋钥匙时，伟博娱乐城:http://www.rrooy.com 假如对开发商提供的面积数据有怀疑时，完全可以自己委托另一家具有房屋测量资质的测量机构进行重新测量。房产管理中需要进行测绘的，房地产行政主管部门也必须委托有资质的测绘单位才能进行测绘工作。登记机关则主要审核施测单位的资格，房屋平面图及相应的图表数据等，对于房产测绘成果中出现的问题，应由测绘单位承担相应的民事责任。
小房之妹：又一条“重中之重”的事，买房公摊面积怎么算？对此，您可得做到心中有谱，这关系到“银子”问题。公摊面积每平米含“金”量可高着呢！
谨防面积“缩水”
于2001年6月1日开始执行的《商品房销售管理办法》的第20条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：一、面积误差比绝对值在3％（含3％）以内的，据实结算房价款；二、面积误差比绝对值超出 3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％（含3％）以内部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
同时在允许的面积误差3％的情况下，如果是公摊面积不变，套内面积减少3％，那么购房者的住房使用率则降低；而如果是套内面积不变，公摊面积增加3％，致使总的建筑面积增加，而住房使用率并没有提高，不仅得多付几平方米的房价款，而且还将长期为此多付物业管理费。因此购房者应该尽量在合同空白处事先作出约定，以保护自己的利益。
商品房公用建筑面积如何计算
在买房过程中，普通用户最不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题，这也是购房者非常关注的问题。根据新修订的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。
《暂行规定》指出商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积），云博娱乐城:http://www.vvzznn.com 与应分摊的公用面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
（一）套内的使用面积：住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。
（二）套内墙体面积：商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共同墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
（三）阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。1.封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2.挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；3.凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4.半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
国家建设部、财政部要求从1999年起，业主在购房时就要对住宅共用部位共用设施设备建立公共维修基金。北京市房地产主管部门和财政部门也发出通知，要求凡是1999年起签订房屋买卖（预售）契约的商品住宅购房人，及公有住房的购房人和售房单位均应按一定比例交纳公共维修基金。维修基金归房屋产权人所有，主要用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修和中修。
交纳商品住宅维修基金的范围
凡是1999年1月1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房、与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖（预售）契约的购房人均应交纳公共维修基金。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的售房单位也应按规定交纳公共维修基金。不缴纳商品住宅维修基金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。
交纳维修基金的标准
商品住宅的维修基金按房屋买卖（预售）契约中标明购房款的2％交纳。补交维修基金的，按房地产卖契中标明购房款的2％交纳。商品住宅售房单位应在与购房人签订的房屋买卖（预售）契约中明文约定需交纳维修基金的数额及相关事宜。
交纳维修基金需要提供的材料
除用于交纳维修基金的支票或现金外，应带上：（1）商品住宅房屋买卖（预售）契约。已办理完立契过户手续需补交维修基金的，还应带上房地产卖契。（2）购房人有效身份证明。个人购房的，居民带身份证或户口簿，现役军人带军人证，外籍人士带护照；单位购房的，企业单位带企业法人营业执照（副本）的复印件，事业单位带中华人民共和国组织机构代码证的复印件。
交纳维修基金的具体程序：
（1）购房者按要求填写“北京市商品住宅公共维修基金分户卡”。（2）购房者将填写的分户卡及上述材料交小区办工作人员核验。环球娱乐城:http://www.oobmw.com （3）购房者向小区办足额交纳维修基金，并取得小区办开具的“北京市住宅维修基金专用收据”第二联（交购房人）和第四联（交交易或权属部门）。
购房人持收据第四联到交易管理部门办理立契过户手续或到权属登记部门办理权属登记手续。
交纳维修基金的时间及地点：
交纳人应在办理立契过户手续前，到市或区（县）小区办交纳维修基金。应在市房地产交易所办理立契过户手续的购房人，到市小区办交纳维修基金。应在区县房屋交易管理部门办理立契过户手续的购房人，到相应区（县）小区办交纳维修基金。如交纳人已办理完立契过户手续，须在办理权属登记手续前到市小区办补交维修基金。
另外根据国家规定，维修基金在代管期间按活期存款利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用。管委会成立后，经管委会申请，由市小区办将维修基金本息划转至管委会管理，或经管委会同意委托物业管理企业代为管理。
拿房时还应缴纳的费用
拿房时除缴纳公共维修基金外，在交易过程中还要缴纳：
1.契税：缴纳契税以120平方米为界限，120平方米以内的按房价款的2％缴纳契税，120平方米以上部分按照4％缴纳契税；
2.买卖手续费：最高收费标准为新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元，其中新建商品住房转让手续费费由转让方承担，存量商品住房转让手续费双方各承担50％，经济适用房减半计收。不过北京市已于今年1月1日取消了房屋交易的行政性收费。
3.印花税：买卖双方按房价款的0.05％缴纳。
在申办产权证过程中应缴纳：
1.登记费：每建筑平方米0.3元；
2.房屋所有权工本费：每证收取4元。
公用建筑面积分摊原则及面积
1.商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2.为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各种分摊的公用建筑面积之和。
3.公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、博亿线上娱乐城:http://www.be666666.com 卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
分摊公用建筑面积的计算方法：
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积
小房之妻：万事俱备，只欠东风。在经历了诸多错综复杂，大大小小的手续、条例，望眼欲穿期盼新楼渐起之后，曙光终于要到了。咬咬牙，再坚持一下下——别忘了验收房屋时一定索要“两书”。
建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知（建房[98]第102号）中规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定，它是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1.工程质量监督部门核验的质量等级；2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
4.用户报修的单位，答复和处理的时限。
住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第5条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
《住宅使用说明书》内容
应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9.其他需说明的问题。
住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
小房：恭喜恭喜，大功告成。在我的细心指导下，您丝毫未损地买到了新房，赶紧买家具设计装修方案。家里折腾好了再请我去吃饭吧。最后，您还应该交纳一些税费和公共维修基金。
By:wsqiu02 阅读全文 | 回复(0) | 引用通告 | 编辑 |
